Критерии выбора коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость многим кажется перспективным и интересным объектом. Поскольку традиционно считается, что бизнес платит больше.

Однако наш опыт показывает, что направление это достаточно тяжелое для начинающих инвесторов. Особенно в периоды кризиса, когда масса предприятий закрывается – куча офисов, складов и торговых помещений стоят без арендаторов. В то время как спрос на жилую недвижимость эконом-класса, наоборот, только растет.

Тем не менее, если вы соберетесь инвестировать в коммерческую недвижимость, обратите внимание на следующее:

Критерии выбора коммерческой недвижимости

1) Расположение – является критическим фактором для коммерческой недвижимости, особенно торговой.

2) Возможность применения штурмовых конструкций. То есть неочевидные способы поднятия прибыльности вашего объекта. Без них, как правило, инвестиции в коммерческую недвижимость будут не слишком выгодными:

• увеличение этажности (например, на двухэтажное здание нарастить третий этаж либо высокий этаж распилить на два);
• расширение за счет прилегающей территории (пристройки, «веранды» и т. д.);
• использование пространства между зданиями (ниже рассмотрим пример, когда прозрачный навес между двумя зданиями позволил использовать пространство под кафе, при этом объекта недвижимости как такового на этом месте нет);
• как использовать то, что для всех неликвид;
• плохое состояние (если возможно быстро сделать хорошее);
• цена за м2.

Если вы купили здание с участком, весь участок застроить нельзя – можно не больше 40 %. В этом случае рядом с готовым строится еще одно здание и между ними делается крыша.

Как использовать то, что для всех неликвид? Часто встречаются объекты, с которыми люди не знают что делать. Тут уже требуется креативный подход – как доработать и кому, подо что можно сдать такой объект.

В этом и заключается сложность коммерческой недвижимости – «в лоб» доходность низкая, для увеличения прибыльности надо включать креативность, а с этим обычно проблема.

Пример:

• два здания, между ними улица – потратили 100 тыс. рублей, купили брус, сверху – прозрачный поликарбонат.и
• Получился банкетный зал вместительностью 200 человек – и все это функционирует круглый год.
• Вот такая штурмовая конструкция. Люди из улицы выжимают по 300–400 тысяч рублей в неделю.
• По всему фасаду сделана пристройка.

На такие постройки часто не требуется разрешение, они считаются временными конструкциями и при необходимости легко демонтируются.